Comfort Area 01

Melihat Peluang Saham JASA MARGA DI MASA DEPAN

Pada kali ini saya ingin mengulas tentang peluang saham Jasa Marga di masa depan. Artikel ini sebagian di kutip dari blog Sdr Bahar Passa. www.ihedge.wordpress.com
BAGAIMANA REALITA PERGERAKAN SAHAM JSMR SAAT INI ?
Meskipun secara fundamental kondisi keuangan JSMR sangat kuat dan mempunyai prospek yang cerah dimasa datang namun hal ini tidak menjadi jaminan pergerakan sahamnya juga menguat. Malah terjadi anomali dalam hal ini. Beberapa hal yang menjadi faktor dominan merosotnya harga saham JSMR adalah :

1. Krisis subprime Mortgage yang berawal dari USA merambat hingga pasar modal global termasuk di Indonesia.
2. Naiknya harga minyak dunia yang menembus harga psikologis diatas 100 dollar per barel.
3. Tidak tegasnya Regulator Jalan tol untuk penyesuaian tarif tol setiap 2 (dua) tahun yang telah dimanatkan UU No. 38/2004.
4. Kendala pembebasan lahan guna membangun jaringan jalan tol baru yang di kembangkan JSMR
="fullpost">
KILAS BALIK IPO JASA MARGA 2007
BURSA Efek Jakarta kembali akan kedatangan tamu. Kali ini giliran PT Jasa Marga (JSMR) yang mendatangi publik. Privatisasi Jasa Marga telah mendapatkan persetujuan dari Komisi XI DPR melalui surat No. KD.01/3406/DPR RI/2007. Jasa Marga telah menunjuk Scaden Arps, Slate, Meagher & Floam LLP sebagai konsultan hukum internasional penawaran saham perdana (initial public offering/IPO) perseroan. Dengan penunjukan itu, berarti proses dokumentasi seperti pembuatan offering circular, media untuk menawarkan saham Jasa Marga kepada investor asing, dapat segera dilaksanakan.

Perusahaan pengelola jalan tol raksasa di Indonesia dengan panjang jalan yang sudah beroperasi : 470,95 kilometer, Sedang Membangun : 25,26 kilometer, menang tender 119 kilometer akan menawarkan 2.040 miliar lembar saham biasa seri B dengan nilai nominal Rp 5.00,- PT Jasa Marga (Persero) telah menetapkan harga (pricing) Rp 1700 dalam proses IPO (Initial Public Offering) pada 27 Oktober 2007 di San Fransisco.

Bagi investor yang berminat, saham JSMR sudah dijajakan mulai tanggal 8 – 26 Oktober 2007.
Selanjutnya, pada tanggal 12 November 2007 saham ini sudah bisa ditransaksikan di lantai bursa. Bertindak sebagai penjamin emisi adalah Bahana Securities, Danareksa Sekuritas, Mandiri Sekuritas, UBS Investment, Credit Suisse, Citigroup, dan Deutsche Bank. Road show BUMN operator jalan tol itu telah dilakukan di sejumlah negara di antaranya Amerika, Eropa, dan Singapura.Dengan melepas 2,04 miliar saham atau setara 30% modal disetor, Jasa Marga berhasil memperoleh dana segar sebesar Rp 3,4 triliun. Karena itulah, Jasa Marga mengerahkan tujuh penjamin pelaksana emisi (underwriter) sekaligus, yaitu Bahana Securities, Danareksa Sekuritas, Mandiri Sekuritas, UBS Investment, Credit Suisse, Citigroup, dan Deutsche Bank.

Perolehan sebesar itu, IPO Jasa Marga akan menjadi salah satu IPO terbesar di Indonesia tahun 2007, setara dengan IPO PT Media Nusantara Citra Tbk (MNCN). Namun, kalau hanya melihat nilai saham baru yang dilepas ke bursa, angka itu kalah dibanding dengan penerbitan saham baru PT Barito Pacific Tbk dan PT Bank Negara Indonesia Tbk yang masing-masing mencapai Rp 9,1 triliun dan Rp 4 triliun.

Berdasarkan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa (RUPSLB) pada 12 September 2007, pemegang saham Jasa Marga juga menyetujui rencana program penjatahan saham karyawan dan manajemen (Employee and Management Stock Allocation/ESA). Program ini terdiri dari pemberian saham bonus dan penjatahan untuk membeli saham. Peserta akan menerima saham bonus saat penawaran umum perdana yang tak dapat dijual maupun dipindahtangankan selama tiga tahun (lock-up period), kecuali peserta tak lagi bekerja pada perseroan.Beban akibat adanya pemberian saham bonus yang jumlahnya maksimal satu kali gaji bulan Juni 2007, menjadi tanggungan perseroan. Peserta juga diberi kesempatan membeli saham jatah tambahan saat penawaran umum perdana tanpa periode lock-up.

Kesediaan karyawan mengunci sahamnya (lock up), tidak boleh dijual sampai dengan tahun 2010, memberi isyarat positif kepada calon investor. "Ini menunjukkan bahwa kinerja perusahaan pengelola jalan tol terbesar di Indonesia ini bagus. Kalau tidak, karyawan mana mau jatah sahamnya dikunci atau dipegang terus dan tidak akan dijual sampai tiga tahun”.
Selain itu, harga saham untuk karyawan melalui program Employee and Management Stock Allocation (ESA) sama dengan harga saham yang dijual ke publik.

Rencananya hasil perolehan dana initial public offering (IPO) ini, sekitar 90 persen akan digunakan untuk penyertaan modal pada ruas jalan tol Bogor Ring Road, Gempol-Pasuruan, Semarang-Solo, JORR W2 Utara, dan ruas jalan tol lainnya yang akan digarap dalam waktu dekat. Sedangkan sisanya, sekira 10 persen akan digunakan untuk peningkatan kapasitas ruas jalan tol yang beroperasi.

Lantas bagaimana peluang saham JSMR di bursa.
Animo investor internasional terhadap saham perusahaan JSMR cukup besar. Terbukti, pada range harga yang ditawarkan, total pesanan saham dari investor asing mengalami kelebihan permintaan hingga 8 kali lipat. Itu berdasarkan hasil road show yang dilakukan ke sejumlah negara, seperti Singapura, Eropa, dan Amerika. Kondisi oversubscribes tadi, kemungkinan, akan terus meningkat apabila pesanan dari investor lokal selesai dihitung.
Tingginya animo investor asing ini, jelas, membuat manajemen JSMR kian optimistis. ”Manajemen berkeyakinan bahwa saham JSMR telah dinilai dengan wajar untuk mengakomodasi minat dari investor. Manajemen juga bisa mendapatkan investor-investor dengan profil yang baik dan kredibel”.

Pemodal yang tertarik berinvestasi di saham ini, ada baiknya jika melihat kondisi fundamental JSMR. Berdasarkan prospektusnya, perseroan merupakan Operator dan Pengembang jalan tol yang menjadi panutan operator jalan tol lainnya. Jaringan jalan tol yang dimiliki meliputi 13 ruas jalan tol, Selain itu ada tempat istirahat yang dengan masa konsesi rata-rata ruas tol yang dikelola selama 45 tahun.

Pada tahun 2007, Pendapatan Jasa Marga naik 15% dibandingkan dengan tahun 2006 serta menembus angka Rp. 2,6 Triliun dan Laba usaha perusahaan pada tahun 2007 sebesar Rp. 1,016 triliun atau meningkat sebesar 24% dibandingkan tahun 2006. Laba bersih perusahaan mencapai Rp. 277,9 milyar yang merupakan laba bersih murni dari hasil usaha Jasa Marga. Tanpa memperhitungkan keuntungan luar biasa dari penjualan saham CMNP pada tahun 2006 maka laba bersih perusahaan naik sebesar 273% (sumber: annual report Jasa Marga 2007).
Laba bersih perseroan tahun 2008 diperkirakan dapat mencapai Rp582,05 miliar. Pada 2009, laba bersih Rp887,43 miliar, pada 2010 Rp739,70 miliar.

Berdasarkan data akhir tahun lalu, JSMR masih menjadi penguasa jaringan jalan tol di tanah air. Posisinya di atas CMNP dan MMS. Dalam risetnya, analis mengungkapkan, jaringan jalan tol yang dimiliki JSMR mampu menyerap semua segmen pasar pengguna jalan tol. Sebagai contoh, C-T-C, mencakup segmen perkantoran dan industri. Sedangkan Cipularang lebih condong bermain pada segmen industri dan perdagangan.

KRISIS SAHAM AKIBAT SUBPRIME MORTGAGE BERDAMPAK TERHADAP MEROSOTNYA HARGA SAHAM JSMR DAN HARGA SAHAM UNGGULAN LAINNYA
Prime dan Subprime Mortgage
Mortgage yang kita bahas di sini adalah hutang untuk membeli properti di mana properti tersebut kemudian dipakai sebagai jaminan. Contohnya adalah Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Peminjaman mortgage bisa dibagi menjadi prime mortgage dan subprime mortgage. Secara mudahnya, subprime mortgage adalah mortgage dengan resiko yang lebih tinggi. Prime mortgage biasanya diberikan kepada peminjam yang memiliki sejarah kredit yang bagus (misal tidak pernah bangkrut, tidak terlambat membayar bill, dll) DAN dapat menunjukan kapasitas untuk membayar kembali hutangnya (misal pendapatan besar, rasio dari loan terhadap nilai properti rendah, dll) . Subprime mortgage diberikan kepada peminjam yang tidak memenuhi kedua persyaratan di atas.

Munculnya industri subprime mortgage memungkinkan orang-orang yang tadinya tidak bisa membeli rumah menjadi bisa membeli rumah.
Karena resiko subprime mortage yang lebih tinggi, maka bunga yang dikenakan kepada peminjam juga lebih tinggi. Sekarang Anda bayangkan: orang yang lebih susah membayar hutang harus membayar bunga yang lebih tinggi. Seperti yang kita duga, tingkat gagal bayar subprime mortgage (sekitar 7%) dalam sejarah rata-rata lebih tinggi dari prime mortgage (sekitar 1%).
Pada tahun 2004, 2005, dan 2006, subprime mortgage merupakan 23.8%, 25.5%, dan 22.8% dari total pemberian pinjaman mortgage pertahunnya. (sumber: LoanPerformance estimates)

Tingginya proporsi mortgage dalam aset bank komersial
Di samping itu, proporsi mortgage dalam portfolio kredit bank komersial di AS juga terus meningkat pesat. Hal ini menunjukan semakin tingginya penggunaan mortgage.

Sejak 2001, rendahnya suku bunga merangsang semakin besarnya aset mortgage
Dari tahun 2001 sampai akhir 2005, proporsi aset mortgage dari aset bank komersial terus meningkat. Tak heran jika pada periode tersebut tingkat pembangunan rumah di Amerika Serikat juga meningkat pesat: housing boom. Periode ini juga bertepatan dengan turunnya tingkat suku bunga AS sejak akhir tahu 2000. Maret 2000 adalah awal dari runtuhnya saham-saham teknologi: burst of internet bubble. Untuk mengurangi resiko resesi, bank sentral Amerika menurunkan target suku bunga secara agresif. Dengan suku bunga bank sentral yang rendah, maka suku bunga mortgage juga rendah. Tak heran bila mortgage terus meningkat, semakin banyak rumah dibangun.

Fenomena 2/28
Dalam kondisi suku bunga yang rendah dan harga rumah yang terus naik, pemberi mortgage seolah melupakan resiko gagal bayar peminjam mortgage.
Karena saingan yang ketat, berbagai strategi marketing pun dilancarkan. Salah satunya adalah 2/28: bunga yang harus dibayar peminjam selama 2 tahun pertama sangat rendah dan setelahnya (mungkin 28 tahun) bunga yang dibayar langsung melonjak naik. Jadi bunganya di-reset setelah tahun ke-2. Dengan iming-iming bunga rendah selama 2 tahun pertama, banyak orang yang mengambil mortgage. Dengan harga rumah yang terus naik, ada harapan sebelum tahun ke-2 rumah bisa dijual untuk membayar sisa mortgage.
Tabel di samping menunjukkan jumlah mortgage yang akan di-reset untuk beberapa bulan mendatang (dalam miliar dollar). Perhatikan bahwa jumlahnya terus meningkat. Awal januari tahun depan, angkanya melonjak lebih dari 80 miliar dollar AS.

Apa yang akan terjadi ketika suku bunga mortage di-reset, sebagian pasti tidak akan sanggup membayar bunga itu. Kalau sudah begitu, mortgage-nya akan dikategorikan gagal.
Siapa yang biasanya akan gagal bayar ketika di-reset? Tentu subprime mortgage yang proporsinya lebih banyak gagal.

Apa yang membuat beban reset menjadi semakin berat? Paling tidak ada dua hal:
Naiknya suku bunga. Hal ini terjadi karena sebagian suku bunga mortgage adalah floating. Artinya suku bunga mortgage = suku bunga referensi yang berlaku + x%. Kalau suku bunga referensinya naik, tentu suku bunga mortgage juga naik.
Anjloknya harga rumah. Turunnya harga rumah membuat pengambil mortgage untuk tidak bisa menjual rumahnya untuk mengambil hutang baru.

Sejak bulan Agustus 2007 yang lalu, pasar finansial dunia mengalami koreksi yang sangat tajam. Untuk pasar saham, sebagian besar kenaikan yang sempat dicapai selama tahun 2007 hampir terhapus dalam tempo beberapa minggu saja. Hal ini bisa dilihat dari indeks rata-rata berbagai saham yang diperdagangkan di masing-masing negara. Bahkan untuk sebagian negara maju, return tahun ini telah masuk ke teritori negatif.

Dari puncaknya pada 26 Juli 2007, IHSG telah turun -20% lebih sampai penutupan 16 Agustus lalu walaupun bila dilihat dari awal tahun, IHSG masih naik 5.7%.
Sebagai manusia, kita selalu dituntut secara natural untuk mengetahui APA yang sedang terjadi dibalik semua itu. Meskipun pasti ada hal-hal penting yang luput dari pengamatan kita, tetap saja kita ingin tahu setidaknya sebagian dari ceritanya.
Kalau Anda telah mendengarkan berita akhir-akhir ini, tentu telah mendengar Krisis Subprime Mortgage dan Housing Bubble di Amerika Serikat, Ambruknya beberapa hedge funds besar, Reassesment of risks, Unwinding of Yen Carry Trades, Injeksi likuiditas dari bank sentral AS (the Fed), Eropa (ECB), dan Jepang (BoJ).
Trigger awalnya adalah sewaktu HSBC menyatakan harus mencadangkan US$ 1.76 Billion atas potensi kerugian yang terjadi di pasar subprime Amerika. Itu terjadi tanggal 6 Februari 2007.

Mungkin saat itu beberapa lembaga keuangan mulai menjauhkan diri dari sub-prime dan melikuidasi posisi — tetapi karena pasarnya tidak likuid - hanya bisa dilakukan secara perlahan. Alhasil, setelah mencapai titik kritis tertentu yang terjadi adalah panik dan fire-selling.

Penjelasan simpelnya seperti ini:Penduduk Amerika Serikat dengan kredit rating yang relatif buruk membeli rumah melalui subprime mortgage. Terjadi transaksi individual antara peminjam dan pemberi mortgage (subprime lenders). Subprime lenders mengumpulkan berbagai mortgage dan menjual sekumpulan mortgage tersebut kepada bank komersial. Bank komersial kemudian menjual sebagian portfolio mortgage tersebut kepada investment bank.

Subprime mortgage itu bisa juga dikumpulan dan dikemas ulang dalam bentuk Mortgage-Backed Securitites - MBS (projek akhir waktu kuliah dulu). MBS merupakan aset yang memiliki pendapatan: yaitu ketika pemimjam mortgage membayar bunga mortgage dan ketika mereka melunasi hutangnya. Pendapatan ini bisa dipilah-pilah menjadi beberapa tranches dengan tingkat senioritas yang berbeda. Semua bunga dari peminjam mortgage pertama kali akan dibayar sebagai bunga kepada pemilik MBS dengan senioritas paling tinggi. Kalau ada sisa, baru pendapatan itu masuk ke pemilik dengan senioritas lebih rendah. Demikian seterusnya. Bisa dilihat bahwa semakin rendah tingkat senioritasnya, semakin tinggi resiko dari MBS ini. Karena resikonya yang paling rendah, maka MBS paling senior harganya juga paling mahal.
Rating agencies semacam Standard & Poor’s (S&P) memberikan rating terhadap MBS ini. Ternyata, rating AAA untuk MBS lebih besar resiko gagal bayarnya dibanding dengan surat hutang dengan rating AAA juga.

Beberapa MBS ini, bersama instrumen utang lainnya, kemudian dikemas ulang lagi menjadi Collateralized Debt Obligations (CDOs). Sama seperti MBS, CDO juga merupakan aset dengan berbagai sumber pendapatan: dari pendapatan MBS, dan dari pendapatan instrumen hutang lainnya. CDOs juga dipilah-pilah lagi menjadi beberapa tranches dengan tingkat senioritas yang berbeda. Diperkirakan ada 100 milyar dollar AS aset CDOs yang kalau dirunut balik dijamin oleh subprime mortgages (dari perkiraan total CDOs sebesar 375 milyar dollar AS).
CDOs ini kemudian dijual ke berbagai bank, perusahaan asuransi, hedge funds, reksa dana (mutual funds), dll baik di Amerika Serikat maupun di luar. Jadilah resiko subprime mortgage tersebar ke mana-mana.

BAGAIMANA PROSPEK SAHAM JSMR SELANJUTNYA ?Meluncurnya saham JSMR di bursa dibayang-bayangi tingginya harga minyak dunia saat ini dan terjadinya krisis subprime mortgage akan mendorong turunnya mayoritas harga saham dunia. Pasalnya, kenaikan harga minyak pada umumnya dan krisis subprime mortgage (krisis financial dunia) akan mempengaruhi fundamental kinerja perusahaan termasuk menggerus laba dan juga makro ekonomi di tiap negara.

"Kalau kondisi makro sudah tidak bagus, tidak ada lagi saham yang masih menarik." Pameo ini terjadi juga pada saham JSMR yang merupakan saham blue chip yang mempunyai fundamental perusahaan yang kuat, meskipun saham JSMR pada akhirnya tetap akan menjadi rebutan para investor.

Perseroan memiliki bisnis yang cukup lengkap. Dan itulah yang membedakan JSMR dengan kompetitornya, semacam CMNP, MMS, ataupun Bosowa. Keunggulan tersebut di antaranya: merupakan pemain besar di industri jalan tol yang sedang berkembang, data tahun 2007 JSMR memiliki volume kendaraan per hari rata- rata 859.321.000 kendaraan. Perusahaan punya posisi bargain yang menguntungkan terhadap pengguna jalan tol, dan menjangkau seluruh segmen pasar .
Namun, sebagai pemain utama di bisnis jalan tol, JSMR belum cukup diuntungkan oleh adanya ketidakkepastian penyesuaian tariff tol oleh pemerintah setiap 2 tahun.

Dalam kurun waktu 2006-2007, pendapatan tol tumbuh rata-rata 15,2% per tahun. Di industri jalan tol, hasil pendapatan tol memang masih menjadi sumber pendapatan utama, yaitu sebanyak 24%.. Sebagai operator, JSMR memiliki lalulintas harian kendaraan (LHR) sebesar 859.321.000 Jumlah itu akan meningkat 5% s/d 10% setiap tahunnya. Dengan mengandalkan jaringan jalan tol yang ada, JSMR juga menargetkan menambah panjang jalan tol yang merupakan perpanjanagan jaringan jalan tol (existing) sebesar 115,7 km
Saya berpendapat saham JSMR sangat layak dikoleksi. Dengan penguasaan 13 ruas jalan tol, perusahaan BUMN ini masih berpotensi untuk menguasai pasar industri jalan tol di tanah air dan di tatarn regional. Saya meyakini, ketika krisis keuangan dunia berakhir, harga saham JSMR bakal langsung meroket karena kinerja saham Jasa Marga diuntungkan oleh kondisi bursa yang sedang bullish (bergairah-red) menjelang January Effect. Terlebih, Jasa Marga bermain di infrastruktur, sektor primadona di samping pertambangan.

Januari effect merupakan aksi para fund manager yang memborong kembali portofolio sahamnya setelah melepasnya saat menjelang tutup buku untuk menghindari pajak yang besar.. Tapi sampai sejauh mana kenaikan harganya, saya kesulitan untuk memperkirakan. ”Saya melihat sampai dengan berakhirnya krisis minyak dunia dan subprime mortgage, saham JSMR ini tetap banyak peminatnya” dan pada akhirnya “JSMR dapat melalui Badai ini”. Insya Allah…***** HS 5258

(Terima Kasih untuk Sdr Bahar Passa artikelnya sangat bermanfaat)

| Posted in » Corporate